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Abogados especialistas en la Ley de Segunda Oportunidad y abusos bancarios

Dación en pago y deudas hipotecarias

Si no puedes asumir el pago de la hipoteca de tu casa o estás pagando la misma con mucha dificultad, puedes acogerte a la Ley 1/2013 de Protección de Deudores Hipotecarios y Reestructuración de Deuda.

Puedes hacerlo incluso si te están ejecutando la vivienda.

Esta ley establece varias soluciones para tu caso:

• La moderación de los intereses moratorios que estás pagando.
• Una quita o reducción en el capital pendiente de amortización.
• La dación en pago de la deuda.
• El derecho de alquiler de la vivienda por una renta tasada.

¿Voy a conseguir siempre la dación en pago?

La dación en pago es la última fase de un proceso que tiene dos fases anteriores, en que se dan facilidades para el pago de la vivienda. Sólo en el caso de llegar a esta tercera y última fase se produce la dación en pago.

Me están ejecutando la vivienda. ¿Puedo acogerme a la dación en pago?

Sí. Puedes acogerte a la dación en pago si te están ejecutando.

Sin embargo, por ley no puedes acogerte a la reestructuración de la deuda para salvar tu vivienda.

¿Cuáles son los requisitos para obtener la dación en pago?

Para obtener la dación en pago hay que estar en el llamado “umbral de exclusión social”, para el que hay que cumplir con todos estos requisitos:

  1. Encontrarse en situación de especial vulnerabilidad, consistente en cumplir con todos estos requisitos:
    • Que los ingresos de la unidad familiar no superen 3 veces el IPREM –4 ó 5 veces en el caso de discapacidad, según el porcentaje–.
    • Que en los últimos 4 años, se haya sufrido una alteración significativa de las circunstancias económicas en términos de esfuerzo (*).
    • Que la cuota hipotecaria a pagar sea superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar (40% en caso de discapacidad).
    • (*) También se consideran en especial vulnerabilidad los siguientes deudores:
      • Formar parte de una familia numerosa.
      • Ser una unidad monoparental con hijos a cargo.
      • Unidad familiar con un hijo menor de edad.
      • La unidad familiar con algún miembro con discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad.
      • Víctimas de violencia de género.
      • Deudor mayor de 60 años.
  1. Que en relación al crédito hipotecario y la vivienda:
    • La vivienda será la única propiedad del deudor y carezcan de otros bienes con los que hacer frente a la deuda.
    • La hipoteca sea para la adquisición de la misma.
    • Si existen codeudores, deberán cumplir también los requisitos.
    • Que no tenga cargas posteriores –se haya usado de aval de otro crédito o existan embargos–. En estos casos es mejor acudir a la Ley de Segunda Oportunidad.
    • Que la hipoteca no tenga avalista.
  1. Que el precio de la vivienda no exceda de 250.000 €. Para el resto de medidas –moderación de intereses, quita, derecho al alquiler– el precio máximo es de 300.000 €.

¿Qué fases hay que pasar para llegar a la dación en pago?

  1. La primera fase es la de reestructuración de deudas hipotecarias. No pueden acogerse los deudores a los que se les ha anunciado la subasta de su vivienda. En esta fase se puede conseguir:
    • Carencia de amortización de capital de 5 años.
    • Ampliación de plazo de amortización de hasta 40 años desde la concesión del préstamo.
    • Reducción del tipo de interés a Euribor +0.25% durante la carencia.
    • La inaplicación de las cláusulas suelo. Estas cláusulas son abusivas por lo que te recomendamos que revises los principales abusos bancarios.
    • Reunificación de deudas.
  2. La segunda fase es el de medidas complementarias, para aquellos deudores que no puedan hacer frente al plan de reestructuración de deuda. Consiste en, una condonación del parte del capital pendiente de amortización, que puede ser de hasta el 25% o de la aplicación de varias reglas establecidas en la ley. Pueden solicitar esta condonación aquellos deudores a los que se les ha anunciado la subasta de su vivienda y también aquellos que no han podido acogerse a la norma por tener deudas posteriores sobre la misma.
  3. Tercera fase, que es la de dación en pago, en la que se entrega la vivienda quedando definitivamente cancelada la deuda hipotecaria, la deuda personal del deudor y de terceros frente al banco por dicha deuda.Para acceder a esta fase, deben transcurrir 12 meses desde la solicitud de reestructuración de la deuda, considerándose que la tanto el plan de reestructuración como las medidas complementarias no han resultado viables.

¿Qué pasa con mis avalistas en una dación en pago?

Si se encuentran en el llamado “umbral de exclusión social” podrán exigir que se agote el patrimonio del deudor principal antes de que se les reclame. Y para los demás casos, conviene considerar la Ley de Segunda Oportunidad, si se dan los requisitos para su aplicación.

Una vez concedida la dación en pago, se consigue la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y avalistas por razón de esa deuda.

¿Qué impuestos hay que pagar en una dación en pago?

En la dación en pago está exento el pago de la cuota gradual de documentos notariales en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

En cuanto al sujeto pasivo contribuyente obligado al pago por la transmisión, es la entidad bancaria.

Además, la posible ganancia patrimonial ficticia que se pudiera generar en el deudor está exenta.

Por último, los aranceles de notario y registro de la propiedad están bonificados en un 50%.

Tras la dación en pago ¿me quedo en la calle?

Tras la dación en pago puedes conseguir que la propia vivienda te sea alquilada por un precio tasado.

La duración de este contrato será de dos años.

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¿Quieres saber si puedes acogerte a la dación en pago?